Ainsi, on voyait un promoteur, incapable de terminer ses chantiers et de livrer les appartements vendus des mois auparavant faute d’une trésorerie suffisante pour régler les entrepreneurs. Ce manque de trésorerie était dû à un stock important d’appartements invendus, preuve que la crise n’avait pas été anticipée.

Autre point, tout aussi dramatique, celui des personnes prises dans l’engrenage des crédits relais qui se retrouvent avec deux biens à rembourser. Là encore, on voyait leur désarroi face aux agents immobiliers leur conseillant de casser les prix pour réussir enfin à vendre leur bien.

C’est tout un système qui est en train de se casser la figure comme un château de cartes. Pendant des années, les vendeurs se sont laissés bercer par les sirènes de la plus value facile. La chute est donc particulièrement brutale aujourd’hui. Pourtant, il ne fallait pas être bien devin pour savoir que cela viendrait un jour. J’en parlais moi même déjà ici il y a plus d’un an! Les agents immobiliers et en particulier la toute puissante FNAIM ont tout fait pour masquer l’ampleur de cette baisse afin d’en retarder les effets. Ce n’était que reculer pour mieux sauter. Et voilà comment l’atterrissage en douceur promis s’est brusquement transformé en crash mettant ainsi plein de gens dans une situation catastrophique faute d’avoir été raisonnables il y a un an.

Deux exemples qui traduisent bien l’ampleur du phénomène. D’abord, on voyait dans le reportage une agence immobilière, la personne n’avait pas reçu un coup de fil de la journée pour ses nombreuses annonces de vente et de location. Puis, on voyait une vendeuse qui ne comprenait pas ce qui lui arrivait venir baisser son prix pour la troisième fois (-70 K€ en un an sur un bien estimé au départ à 420 K€).

Mon analyse de la situation est que les prix réels (pas ceux affichés) mais ceux inscrits dans les actes authentiques de vente vont connaître une baisse de 15 à 30% sur toute la France (Paris compris) en 2008. Pour 2009, j’ai du mal à entrevoir la tendance, il faut voir comment les banques vont se remettre de la crise financière et si le crédit va un peu se débloquer. Ce qui est sûr, c’est que la chute sera encore plus brutale en 2009 si les banques ne desserrent pas l’étau et si la BCE augmente son taux directeur. La baisse pourrait alors atteindre de 20 à 40% en année pleine.

Conclusion, si vous voulez acheter, il est urgent d’attendre car bientôt, il y aura de très bonnes affaires à réaliser. Et si vous devez vendre, vous avez intérêt à revoir vos prétentions à la baisse car sinon, vous n’êtes pas prêt de vendre.

Il y avait ce soir dans l’émission « envoyé spécial » sur France 2 un reportage sur le sujet. On y voyait quelques investisseurs qui déchantaient. Ceux-ci avaient souvent acheté des biens très loins de chez eux. Ils avaient été aveuglés par le discours rassurant d’un promoteur leur promettant un loyer, un crédit d’impôts et une plus value. Quelques années plus tard, ils n’ont pas de loyer car l’appartement est vide, pas de crédit d’impôts et pire une moins value! Bref, ils sont perdants sur toute la ligne. Dans un grand nombre de petites et moyennes villes, les promoteurs ont construit plus de logements « De Robien » qu’il n’en fallait. Résultat, des résidences entières sont vides et les prix chutent. Il faut dire que faire du -30 à -50% sur la valeur d’un appartement neuf en deux ans, si ce n’est pas un krach, cela y ressemble!

Le plus incroyable dans cette histoire, c’est que ce dispositif n’a pas vraiment permis de résoudre la crise du logement. Dans certains endroits, il a créé, on vient de le voir, des situations ubuesques mais dans les régions souffrant de plein fouet de la crise du logement comme Paris et sa petite couronne ou les grandes villes, il n’y a toujours pas assez de logements et surtout le renouvellement nécessaire du parc immobilier est au point mort. Il se construit moins de 1.000 logements neufs par an dans Paris. Au final, les seuls gagnants de ce dispositif sont les promoteurs qui ont construit des tas de logements vendus facilement grâce à la caution psychologique apportée par ce dispositif.

A l’avenir, et puisque le dispositif va être modifié par une nouvelle loi prévue pour la session parlementaire de juin 2008, il convient que le ministère définisse des quotas départementaux stricts pour les dispositifs bénéficiant de crédits d’impôts et qu’il suive de manière très précise l’évolution de l’offre et de la demande afin de ne plus mettre des investisseurs bernés sur le trottoir. Il faudrait également renforcer l’obligation d’information et les protections autour de ce genre de dispositifs car il est vrai que quand on achète un appartement à l’autre bout de la France sur plan, c’est aussi risqué que de jouer à la roulette russe…

Enfin, je crois qu’il est grand temps que la loi SRU soit modifiée en profondeur afin de complètement redistribuer les cartes en terme de logement. Il faut abaisser le plafond de ressources pour l’accès au HLM afin de diminuer la longueur des listes d’attente et augmenter l’offre en logement privé dans les zones où le marché est saturé (Paris et sa périphérie, grandes villes de province). Il faut également mettre en place un dispositif incitatif fort pour renouveller en profondeur le parc immobilier. Les vieilles façades, c’est bien joli mais derrière, c’est l’insalubrité, l’accès difficile aux personnes ayant des problèmes de mobilité, l’absence d’isolation thermique et phonique et l’absence de parking alors en 2008, ce n’est plus acceptable, il faut détruire ces immeubles et faire du neuf!

Sinon, pour rester dans l’immobilier, je voyais l’autre jour un reportage sur les HLMs sur France 2. On y voyait notamment comment se faisait l’attribution des logements en commission. C’était vraiment très drôle. Il semblerait que l’on soit passé du clientèlisme à l’amateurisme. On aurait dit une discussion de comptoir. Les gars avaient une pile de dossiers sous le coude. Ils prenaient le premier et disaient : « oui alors celle-là elle est sympa, elle est jeune, il faut l’aider, tu es d’accord Ginette? ». Et hop, le dossier est passé. Bref, on était bien loin du cadre légal brandi par les socialistes depuis des années pour crédibiliser leur politique du logement. Cela m’a plutôt fait penser à un conseil de classe de fin d’année dans un lycée poubelle où l’on demande au prof de sport si le gars a été bon au saut en hauteur et donc s’il peut prétendre au passage dans la classe supérieure. Tout cela est pathétique et j’espère qu’un grand coup de balai va être mis dans la politique du logement de notre pays. Le HLM doit devenir l’exception et non la règle. Il doit être d’une qualité similaire aux autres produits mais vraiment réservé à ceux qui ne peuvent pas faire autrement. Par conséquent, il faut que le gouvernement soutienne la construction de logements privés pour tirer les prix vers le bas (grâce à l’augmentation de l’offre) au lieu de construire encore plus de HLM ce qui coûte cher et ne résout en rien le problème global du logement. Veut-on un pays où 90% de la population vive en HLM au crochet de l’Etat? Le reportage indiquait que 70% de la population pouvait prétendre à un HLM aujourd’hui. Cela montre bien l’étendue du désastre. Gauche comme droite ont laissé depuis deux décennies une situation catastrophique prendre de l’ampleur. Il faut à présent changer d’orientation afin que chacun ait les moyens d’avoir accès au logement. Ceci se fera par la construction de logements privés et non pas l’explosion du parc HLM, il faut prendre le problème par le bon bout sinon, c’est le mur assuré!

J’ai envie de dire : « enfin! ». Les prix de l’immobilier en France ont atteint des sommets en 2007. Depuis Juillet 2007, la baisse est amorcée comme l’indique la lettre de conjoncture de la FNAIM sur le sujet. Ceci est très révélateur d’une tendance forte. A une période où le marché de l’immobilier est naturellement dynamisé par une demande importante du fait des mutations de fin d’année scolaire, cette baisse est le début du dégonflement attendu de la bulle immobilière. Le stock d’appartements à vendre est très élevé (il suffit de lever le nez dans les rues de Paris pour voir toutes les pancartes « à vendre » sur les façades). Les taux des prêts sont remontés. L’endettement des ménages est très élevé. Une offre neuve très importante arrive sur le marché avec les différents dispositifs « De Robien » et « Borloo ». Bref, autant d’arguments qui plaident en faveur d’un dégonflement progressif mais certain de la bulle immobilière.

Un appartement comme tout bien de consommation a un prix, que cela soit pour sa location mensuelle ou pour son achat. Il faut donc évaluer ce prix afin de ne pas payer trop cher un appartement par rapport au marché. Payer trop cher un appartement par rapport au marché, c’est prendre un risque de moins value ou de plus value inférieure en cas de revente future. Dans le cas de la location, comme les loyers sont révisables de manière annuelle, si vous partez sur un loyer déjà surévalué, vous allez subir chaque année l’impact de ce surcoût.

Alors comment savoir quel est le bon prix? Il n’y a pas de recette miracle encore une fois mais un certain nombre de techniques qui vous permettront de vous faire une idée du juste prix. Le prix d’un appartement est lié à l’offre et à la demande. S’il y a beaucoup de biens similaires et peu de demandes pour ce type de biens, alors le prix aura tendance à baisser car l’offre sera supérieure à la demande. A l’inverse, les biens rares verront leur prix augmenter si la demande est là.

Le premier facteur qui va fixer la fourchette de prix au m² est donc la localisation du bien (la ville, le quartier). Ensuite, la surface va être le second facteur. Les petits appartements ont en général un coût au m² supérieur aux grands appartements. Après l’état du bien entre en ligne de compte et fera varier le prix dans la fourchette. Ensuite, d’autres aspects plus ou moins importants suivant les gens vont valoriser ou dévaloriser un bien. Ces aspects sont par exemple la vue, l’orientation, la présence d’un balcon, la présence d’un parking, l’étage et la présence d’un ascenceur.

Voici la première ressource à utiliser pour évaluer le prix d’un appartement. C’est le baromètre des notaires. N’hésitez donc pas à consulter le baromètre de la province et le baromètre de la région parisienne qui fournissent des informations sur l’évolution des prix très utiles. PAP fournit un service gratuit d’estimation qui est pas mal fait même si le résultat est souvent un peu surévalué. PAP fournit également une côte au m². Il existe d’autres services payants sur Internet qui sont plus ou moins pertinents. De nombreuses enquêtes sont faites chaque année dans les magazines économiques (Capital) ou immobiliers sur les prix dans chaque ville, ces côtes sont en général assez valables. Ensuite, vous pouvez consulter les sites d’annonces sur Internet afin de comparer, vous aurez ainsi une idée plus fine des prix dans un quartier par rapport à une surface donnée. Sachez toutefois que les prix sur PAP sont souvent surévalués. C’est dû au fait qu’il n’y a pas d’agent immobilier pour modérer les ardeurs du particulier.

Le prix d’un appartement, c’est aussi ce que vous êtes prêt à y mettre. Ceci dit, dans la négociation, pour réussir, il est important de bien mesurer votre situation par rapport au vendeur ou au loueur et de montrer un interêt minimum sans vous enflammer. Essayez de savoir si le vendeur a absolument besoin de vendre, si vous êtes nombreux sur le bien, cela vous permettra d’évaluer votre marge de manoeuvre.

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Prenons par exemple le cas de la tranquilité d’un appartement. Un jeune propriétaire pourra vous dire que son appartement est très tranquille. Sa réponse est à prendre avec des pincettes car d’une part, il n’a pas forcément habité le bien et d’autre part, étant jeune, il n’est pas forcément dérangé par le bruit puisqu’il en fait peut être lui même ou il n’est pas souvent dans son appartement aux horaires bruyants car il travaille, il étudie ou il sort tard le soir. Par contre, une personne plus âgée pourra être plus sensible car elle fait en général moins de bruit et a moins d’activités. Donc elle est plus soumise au bruit extérieur. Ceci montre bien que d’une personne à l’autre, la perception peut être très différente.

Autre exemple pour bien vous convaincre de l’importance d’avoir plusieurs avis. Demandez à une personne s’il est facile de se garer dans le quartier. Une personne âgée qui n’utilise presque jamais sa voiture à part pour partir en week end ou en vacances vous répondra que oui. Une personne qui travaille et doit chercher une place tous les soirs à un horaire tardif ne sera pas forcément du même avis.

Mais alors comment savoir si l’appartement est bel et bien comme vous l’avez vu et s’il n’y a pas de problème caché? Concrètement, c’est impossible. Vous pouvez minimiser les risques au maximum mais c’est tout, le 100% parfait n’existe pas. Toutefois, avoir plusieurs avis sera utile à votre réflexion.

Pour cela, visiter l’appartement avec des amis ou de la famille et demandez leur un avis objectif. Attention, comme ils vous connaissent et savent la destination de vos questions, ils ne seront pas forcément totalement objectifs. Alors j’ai une autre astuce pour vous. Pourquoi pas questionner vos futurs voisins et votre future concierge? Attention, ce n’est qu’une suggestion, je n’encourage personne à le faire de manière explicite, chacun est libre de faire ce qu’il veut. La concierge est souvent au courant de pas mal de choses dans l’immeuble et de pas mal de problèmes. Ceci dit, elle n’est pas forcément toujours objective et si elle sait que vous voulez un appartement, suivant son ressenti par rapport au propriétaire ou par rapport à vous, elle pourra vous balader. Il faut donc faire attention et poser les questions sur l’immeuble en général et pas forcément sur un appartement bien précis. Il en est de même avec les voisins dans une moindre mesure. Ceux ci peuvent être contents ou mécontents de vous voir arriver pour des raisons diverses que vous ne maîtrisez pas, il n’est donc pas utile de leur dire forcément pourquoi vous leur poser ces questions. Il peut y avoir 36 raisons de poser des questions sur un immeuble, à vous de trouver celle qui vous rende sympathique tout en obligeant les gens à être sincères avec vous. Le syndicat de copropriété gérant l’immeuble peut également être une source utile de renseignements.

Enfin, les commerçants du quartier peuvent vous renseigner sur les problèmes du quartier (bruit, environnement, circulation, pollution, insécurité, etc…). La Mairie peut avoir aussi quelques informations précieuses (dates des salons ou des foires, information sur les couloirs aériens au dessus de la commune, projet de travaux à l’étude, etc…). Par exemple, un provincial qui viendrait habiter le sud du 15e ne saura pas d’emblée que très souvent, c’est très difficile d’y circuler à cause des salons à la porte de Versailles. En appelant la Mairie, il le saura. De la même manière, quelqu’un achetant un appartement sur un boulevard extérieur de Paris ne saura pas forcément qu’il y a un projet de tramway dans les années à venir qui va rendre sa vie difficile pendant quelques années. En appelant la Mairie, il le saura.

Voilà, pour résumer, il faut récupérer un maximum d’informations pour pouvoir les recouper et se faire une idée objective.

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Réussir son déménagement, c’est bien choisir son déménageur. Pour les déménageurs, c’est comme pour tous les corps de métier, il y a du bon et du très mauvais. Vous pouvez très bien tomber sur un déménageur professionnel qui va être courtois et va prendre soin de votre mobilier comme tomber sur un déménageur qui n’est là que pour prendre l’argent de la prestation et va esquinter vos meubles. Comme vous n’avez que 3 jours pour faire une réserve suite à la livraison et que souvent, la disparition ou la casse d’un objet ne vous sautera pas forcément aux yeux, vous avez intérêt à choisir un professionnel sérieux. Cela vous permettra de limiter le risque. La Chambre Syndicale du Déménagement fournit une liste de déménageurs affiliés. La Chambre Syndicale pourra vous aider en cas de gros problème.

Une fois le déménageur choisi, il faut le rencontrer et qu’il vous établisse un devis clair et détaillé. Vous devez vous mettre d’accord sur ses prestations (emballage de la vaisselle, des meubles, des vêtements, déballage complet, …). N’hésitez pas à souscrire l’assurance complémentaire. Cela vous permettra d’être correctement indemnisé en cas de problème. Enfin sachez que vis à vis de votre copropriété, vous êtes le responsable car c’est vous qui faites intervenir l’entreprise de déménagement donc si l’entreprise de déménagement esquinte un mur des parties communes ou l’ascenceur, la copropriété se retournera contre vous. Exigez donc que les déménageurs protègent tout ce qu’ils peuvent protéger. En cas de problème, inscrivez bien les réserves sur le procès verbal final afin de pouvoir vous retourner en cas de besoin contre l’entreprise de déménagement et son assurance.

Dernier point, n’oubliez pas que vous êtes le client. Certains déménageurs sont désagréables et vous feront sentir parfois qu’ils sont bien gentils de s’occuper de vos pauvres meubles. Ne vous laissez pas faire. Le métier de déménageur est certes un métier difficile mais il est assez lucratif pour les entreprises. Charge donc à eux de recruter des gens corrects et professionnels qui vous donnent une entière satisfaction.

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Alors comment évaluer s’il sera facile ou difficile de se garer dans votre future quartier? C’est relativement simple, allez y le soir vers 21h, lorsque tout le monde ou presque est rentré chez soit ou le matin tôt avant que les gens ne partent de chez eux. En pleine journée, cela ne sera pas forcément révélateur car beaucoup de gens prennent leur voiture pour aller travailler. Ceci leur permet également de ne pas payer l’emplacement payant dans la plupart des rues de nos villes. N’y allez pas au mois d’Août, le WE ou en période de vacances scolaires, là encore, beaucoup de gens sont partis et cela ne serait pas révélateur.

Une fois que vous saurez si vous avez besoin d’un parking ou si vous pouvez stationner facilement dans votre quartier, songez à votre assurance voiture et à votre voiture. Avoir un parking réduira grandement les risques de vol de votre véhicule (et encore plus si vous avez un box). Cela réduira donc aussi le coût de votre assurance. Pour certains modèles de voiture très « volés », certains assureurs exigeront un parking pour les nuits paisibles de votre véhicule.

Voilà, vous vous êtes décidés, vous voulez un parking. Il faut évaluer son accessibilité. En effet, de très nombreux parkings ont été mal construits parfois par incompétence des architectes mais plus souvent par manque de place. Du coup, trop souvent, les rampes sont peu larges, trop pentues, avec des angles droits. Le meilleur moyen de savoir si vous serez à l’aise avec votre véhicule est de faire un test, descendez dans le parking, cela vous permettra de manoeuvrer en conditions réelles et de voir s’il n’y a pas un problème. Sachez le, on a souvent tendance à pied à voir l’espace un peu plus large qu’il ne l’est réellement lorsque l’on se retrouve en voiture. Vous aurez donc peut être la sentation à pied que cela peut passer et une fois dans la voiture, cela ne passe plus. Si vous ne pouvez vraiment pas descendre parce que vous n’avez pas votre véhicule à disposition, regardez l’état des murs, si la rampe est vraiment trop étroite, les murs seront très marqués par les frottements. Regardez aussi le type de véhicules stationnés dans le parking, s’il n’y a que des Smart ou des Twingo, posez vous des questions. Si vous avez un 4×4, regardez la hauteur sous plafond. Si vous avez une Porsche ou une voiture avec un fond de caisse bas, regardez bien l’angle des rampes car dans certains cas, le fond de caisse touchera le sol si l’angle est trop fermé. Dans tous les cas, rien ne remplace l’essai car certaines personnes sont plus ou moins habiles pour manoeuvrer et plus ou moins disposées à faire 25 tours de volant pour se garer, faire un essai est donc le seul moyen d’en avoir le coeur net.

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• Les impôts locaux :

La taxe d’habitation sera payée par l’occupant des lieux (locataire si l’appartement est loué ou propriétaire) au premier janvier de l’année en cours. Si l’appartement est vide au premier janvier, le propriétaire peut demander une exonération de taxe d’habitation.

La taxe foncière est payée par le propriétaire. En cas de vente de l’appartement, il y aura un décompte au prorata temporis. Ainsi, en cas de vente au 1er février de l’année, le vendeur payera 31/365e de la taxe foncière et l’acheteur le reste.

• Les charges de copropriété :

C’est un point très important. Il faut évaluer l’état général de l’immeuble (façade, parties communes, ascenceur). Vous pouvez demander le carnet d’entretien ainsi que le compte rendu des précédentes assemblées générales. Ceci vous permettra de voir quels travaux ont été réalisés récemment ou simplement votés (dans ce cas, le coût vous incombera en cas d’achat si les travaux ne sont pas réalisés avant la vente). De manière générale, les gros travaux (ravalement, rénovation des parties communes, …) incombent au propriétaire qui ne peut pas récupérer leur coût dans les charges locatives. Le locataire paye les charges d’entretien général et de consommations (eau froide, eau chaude, électricité, chauffage, …). Ainsi, on constatera que les charges locatives sont inférieures aux charges du propriétaire. Il est cependant difficile de chiffrer cela en pourcentage. Toutefois, demandez un relevé de charges, cela vous donnera une idée.

• L’électricité :
  • choisir un appartement bien exposé au soleil, cela permet d’assurer un chauffage naturel assez important par rapport à un appartement à l’ombre et donc de réduire d’autant le recours au chauffage.
  • autre conseil, régler tous les radiateurs de l’appartement sur le même thermostat, cela permet de lisser la charge sur tous les radiateurs et d’éviter que certains ne tournent tout le temps à plein alors que d’autres ne s’allument jamais.

C’est très variable. La facture peut varier très fortement suivant si le chauffage est électrique ou non, si l’eau chaude est collective ou non. Un chauffage individuel électrique coûte plus cher qu’un chauffage central collectif, il faut le savoir. L’avantage de l’individuel est que l’on chauffe quand on veut, c’est bien pratique quand début octobre, la copropriété tarde à lancer la chaudière. Par contre, on est souvent surpris du coût de ce type de chauffage, le tout électrique, cela coûte cher. Voici deux petits conseils pour réduire la notre :

• Le gaz :

Le gaz est de moins en moins utilisé. On le trouve dans les grandes villes en collectif dans les immeubles anciens ou récents et aussi en individuel par ailleurs. Le gaz est souvent associé à une image néfaste en terme de sécurité. C’est une énergie économique par rapport à l’électricité ou au gazole. Si l’on prend un appartement avec une chaudière au gaz, il faut bien vérifier son état car la changer peut coûter assez cher.

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