Ainsi, on voyait un promoteur, incapable de terminer ses chantiers et de livrer les appartements vendus des mois auparavant faute d’une trésorerie suffisante pour régler les entrepreneurs. Ce manque de trésorerie était dû à un stock important d’appartements invendus, preuve que la crise n’avait pas été anticipée.

Autre point, tout aussi dramatique, celui des personnes prises dans l’engrenage des crédits relais qui se retrouvent avec deux biens à rembourser. Là encore, on voyait leur désarroi face aux agents immobiliers leur conseillant de casser les prix pour réussir enfin à vendre leur bien.

C’est tout un système qui est en train de se casser la figure comme un château de cartes. Pendant des années, les vendeurs se sont laissés bercer par les sirènes de la plus value facile. La chute est donc particulièrement brutale aujourd’hui. Pourtant, il ne fallait pas être bien devin pour savoir que cela viendrait un jour. J’en parlais moi même déjà ici il y a plus d’un an! Les agents immobiliers et en particulier la toute puissante FNAIM ont tout fait pour masquer l’ampleur de cette baisse afin d’en retarder les effets. Ce n’était que reculer pour mieux sauter. Et voilà comment l’atterrissage en douceur promis s’est brusquement transformé en crash mettant ainsi plein de gens dans une situation catastrophique faute d’avoir été raisonnables il y a un an.

Deux exemples qui traduisent bien l’ampleur du phénomène. D’abord, on voyait dans le reportage une agence immobilière, la personne n’avait pas reçu un coup de fil de la journée pour ses nombreuses annonces de vente et de location. Puis, on voyait une vendeuse qui ne comprenait pas ce qui lui arrivait venir baisser son prix pour la troisième fois (-70 K€ en un an sur un bien estimé au départ à 420 K€).

Mon analyse de la situation est que les prix réels (pas ceux affichés) mais ceux inscrits dans les actes authentiques de vente vont connaître une baisse de 15 à 30% sur toute la France (Paris compris) en 2008. Pour 2009, j’ai du mal à entrevoir la tendance, il faut voir comment les banques vont se remettre de la crise financière et si le crédit va un peu se débloquer. Ce qui est sûr, c’est que la chute sera encore plus brutale en 2009 si les banques ne desserrent pas l’étau et si la BCE augmente son taux directeur. La baisse pourrait alors atteindre de 20 à 40% en année pleine.

Conclusion, si vous voulez acheter, il est urgent d’attendre car bientôt, il y aura de très bonnes affaires à réaliser. Et si vous devez vendre, vous avez intérêt à revoir vos prétentions à la baisse car sinon, vous n’êtes pas prêt de vendre.

En effet, la procédure contre la personne propriétaire était en train d’aboutir plus rapidement que l’autre procédure bien qu’elle ait été entamée avant. Du coup, la pauvre propriétaire allait se faire expulsée grâce à une justice qui crée des injustices!

On a un vrai problème avec les expulsions de locataires indésirables en France. Comme on expulse très difficilement, les propriétaires demandent des garanties énormes pour se couvrir sans compter tous les logements qui restent vacants plutôt que d’être loués. Je suis donc pour une réforme de la législation afin que l’Etat s’engage à faire aboutir sous 3 mois toute procédure d’expulsion. Une fois ce délai passé et tant que le locataire n’aura pas été expulsé, l’Etat remboursera les loyers non payés au propriétaire puis se chargera de recouvrir les fonds plus tard auprès du locataire.

Ensuite, un fichier central des mauvais payeurs sera créé. Toute personne expulsée y sera fichée et les propriétaires pourront consulter ce fichier central. Il sera interdit aux propriétaires de refuser une location à un ex mauvais payeur au seul motif qu’il est dans ce fichier si par ailleurs il dispose des ressources suffisantes pour assumer ce loyer. En revanche, le propriétaire pourra exiger le versement du loyer avec trois mois d’avance. En fait, le premier mois, il paye les trois premiers mois puis le second, il paye le 4e, le troisième, il paye le 5e et ainsi de suite.

Ainsi, on sécuriserait le marché de la location ce qui permettrait de grandement le fluidifier. En outre, cela rétablirait un certain équilibre dans la relation locataire – propriétaire qui est en deséquilibre permanent. Au départ, c’est le propriétaire qui a tous les pouvoirs et ensuite, c’est le locataire qui fait ce qu’il veut. Il faut que l’on puisse louer plus facilement mais pour cela, il faut que le propriétaire soit sûr d’être payé régulièrement.

Vous allez me dire que je m’en prends aux plus faibles, que c’est profondément anti social. Il n’en est rien. C’est la situation actuelle qui l’est. L’Etat laisse pourrir des situations car la justice n’est pas assez rapide faisant ainsi peser sur les seuls propriétaires le poids de son incurie. Ceci est d’autant plus vrai qu’il ne permet pas à un certain nombre de se loger dans des HLMs les obligeant ainsi à occuper des appartements dont ils ne peuvent pas assumer les loyers de manière régulière. Pour moi la faute n’est pas au manque de HLMs, il y en a énormément dans certaines villes, moins dans d’autres mais au fait que le plafond de ressources pour en bénéficier est beaucoup trop élevé ce qui permet à trop de gens de bénéficier de HLMs engorgeant ainsi par la même un système qui n’est pas fait pour loger la majorité de la population.

En France, on a trop tendance à croire que l’Etat doit nous fournir un logement et un emploi. Bientôt, on lui demandera même peut être de nous fournir une femme (mais pitié, pas Ségolène)!

Il y avait ce soir dans l’émission « envoyé spécial » sur France 2 un reportage sur le sujet. On y voyait quelques investisseurs qui déchantaient. Ceux-ci avaient souvent acheté des biens très loins de chez eux. Ils avaient été aveuglés par le discours rassurant d’un promoteur leur promettant un loyer, un crédit d’impôts et une plus value. Quelques années plus tard, ils n’ont pas de loyer car l’appartement est vide, pas de crédit d’impôts et pire une moins value! Bref, ils sont perdants sur toute la ligne. Dans un grand nombre de petites et moyennes villes, les promoteurs ont construit plus de logements « De Robien » qu’il n’en fallait. Résultat, des résidences entières sont vides et les prix chutent. Il faut dire que faire du -30 à -50% sur la valeur d’un appartement neuf en deux ans, si ce n’est pas un krach, cela y ressemble!

Le plus incroyable dans cette histoire, c’est que ce dispositif n’a pas vraiment permis de résoudre la crise du logement. Dans certains endroits, il a créé, on vient de le voir, des situations ubuesques mais dans les régions souffrant de plein fouet de la crise du logement comme Paris et sa petite couronne ou les grandes villes, il n’y a toujours pas assez de logements et surtout le renouvellement nécessaire du parc immobilier est au point mort. Il se construit moins de 1.000 logements neufs par an dans Paris. Au final, les seuls gagnants de ce dispositif sont les promoteurs qui ont construit des tas de logements vendus facilement grâce à la caution psychologique apportée par ce dispositif.

A l’avenir, et puisque le dispositif va être modifié par une nouvelle loi prévue pour la session parlementaire de juin 2008, il convient que le ministère définisse des quotas départementaux stricts pour les dispositifs bénéficiant de crédits d’impôts et qu’il suive de manière très précise l’évolution de l’offre et de la demande afin de ne plus mettre des investisseurs bernés sur le trottoir. Il faudrait également renforcer l’obligation d’information et les protections autour de ce genre de dispositifs car il est vrai que quand on achète un appartement à l’autre bout de la France sur plan, c’est aussi risqué que de jouer à la roulette russe…

Enfin, je crois qu’il est grand temps que la loi SRU soit modifiée en profondeur afin de complètement redistribuer les cartes en terme de logement. Il faut abaisser le plafond de ressources pour l’accès au HLM afin de diminuer la longueur des listes d’attente et augmenter l’offre en logement privé dans les zones où le marché est saturé (Paris et sa périphérie, grandes villes de province). Il faut également mettre en place un dispositif incitatif fort pour renouveller en profondeur le parc immobilier. Les vieilles façades, c’est bien joli mais derrière, c’est l’insalubrité, l’accès difficile aux personnes ayant des problèmes de mobilité, l’absence d’isolation thermique et phonique et l’absence de parking alors en 2008, ce n’est plus acceptable, il faut détruire ces immeubles et faire du neuf!

Sinon, pour rester dans l’immobilier, je voyais l’autre jour un reportage sur les HLMs sur France 2. On y voyait notamment comment se faisait l’attribution des logements en commission. C’était vraiment très drôle. Il semblerait que l’on soit passé du clientèlisme à l’amateurisme. On aurait dit une discussion de comptoir. Les gars avaient une pile de dossiers sous le coude. Ils prenaient le premier et disaient : « oui alors celle-là elle est sympa, elle est jeune, il faut l’aider, tu es d’accord Ginette? ». Et hop, le dossier est passé. Bref, on était bien loin du cadre légal brandi par les socialistes depuis des années pour crédibiliser leur politique du logement. Cela m’a plutôt fait penser à un conseil de classe de fin d’année dans un lycée poubelle où l’on demande au prof de sport si le gars a été bon au saut en hauteur et donc s’il peut prétendre au passage dans la classe supérieure. Tout cela est pathétique et j’espère qu’un grand coup de balai va être mis dans la politique du logement de notre pays. Le HLM doit devenir l’exception et non la règle. Il doit être d’une qualité similaire aux autres produits mais vraiment réservé à ceux qui ne peuvent pas faire autrement. Par conséquent, il faut que le gouvernement soutienne la construction de logements privés pour tirer les prix vers le bas (grâce à l’augmentation de l’offre) au lieu de construire encore plus de HLM ce qui coûte cher et ne résout en rien le problème global du logement. Veut-on un pays où 90% de la population vive en HLM au crochet de l’Etat? Le reportage indiquait que 70% de la population pouvait prétendre à un HLM aujourd’hui. Cela montre bien l’étendue du désastre. Gauche comme droite ont laissé depuis deux décennies une situation catastrophique prendre de l’ampleur. Il faut à présent changer d’orientation afin que chacun ait les moyens d’avoir accès au logement. Ceci se fera par la construction de logements privés et non pas l’explosion du parc HLM, il faut prendre le problème par le bon bout sinon, c’est le mur assuré!

J’ai envie de dire : « enfin! ». Les prix de l’immobilier en France ont atteint des sommets en 2007. Depuis Juillet 2007, la baisse est amorcée comme l’indique la lettre de conjoncture de la FNAIM sur le sujet. Ceci est très révélateur d’une tendance forte. A une période où le marché de l’immobilier est naturellement dynamisé par une demande importante du fait des mutations de fin d’année scolaire, cette baisse est le début du dégonflement attendu de la bulle immobilière. Le stock d’appartements à vendre est très élevé (il suffit de lever le nez dans les rues de Paris pour voir toutes les pancartes « à vendre » sur les façades). Les taux des prêts sont remontés. L’endettement des ménages est très élevé. Une offre neuve très importante arrive sur le marché avec les différents dispositifs « De Robien » et « Borloo ». Bref, autant d’arguments qui plaident en faveur d’un dégonflement progressif mais certain de la bulle immobilière.

Je trouve la position des hommes politiques face à cette situation plus que détestable. Au lieu de se renvoyer la balle et de s’accuser mutuellement d’être responsables de cet état de fait, ils feraient mieux de faire un mea culpa collectif et de prendre la situation en main. J’ai plusieurs fois au cours des derniers mois alerté différents hommes politiques (Bertrand Delanoë, Claude Goasguen) sur la situation catastrophique du logement à Paris. Tous mes messages sont restés sans aucune réponse à ce jour. Ceci montre que l’homme politique ne sait réagir efficacement qu’en situation de crise et c’est bien dommage.

Aujourd’hui, il faut un plan décennal d’urgence de renouvellement du parc immobilier parisien. Voici mes propositions :

• Destruction immédiate des immeubles insalubres et reconstruction à neuf. Qu’on ne vienne pas me parler de problèmes de budget dans ce cas. Certains immeubles peuvent être vendus au secteur privé pour financer la reconstruction d’autres au profit des offices HLM. Vu l’état du marché de l’immobilier, ceci pourrait être une opération très juteuse pour l’état.

• Rénovation totale sur dix ans de tous les immeubles ne répondant pas au normes actuelles de sécurité et d’isolation thermique et phonique. Pour les immeubles les plus anciens, ceci nécessitera une reconstruction totale. Pour d’autres, une rénovation sera suffisante. Qu’on ne vienne pas me parler des façades classées qu’on ne peut pas toucher. Il est tout à fait possible aujourd’hui de reconstruire un immeuble ancien en gardant l’aspect esthétique de sa façade avec ses inconvenients en moins. Pour ce qui est du problème du relogement, il est tout à fait faisable de reloger les occupants de logements en rénovation pendant la période nécessaire sachant que les promoteurs disposent d’un parc immobilier important.

En clair, l’Etat doit se lancer dans une politique de grands travaux. Ceci permettra de relancer l’économie, de créer des emplois, d’améliorer la qualité de vie des français et surtout d’éviter à l’avenir les drames que l’on vient de vivre!