Pour tous ceux et celles qui veulent se lancer dans l’aventure de l’achat d’un bien immobilier, je vous invite à lire les différents articles que j’ai réalisé sur le prêt immobilier. Ces articles racontent mon expérience et vous permettront d’éviter certaines erreurs, d’être bien conseillé et de trouver rapidement la bonne solution pour le financement de votre acquisition via un prêt immobilier adapté à vos besoins. N’hésitez pas à lire également mon guide sur le choix d’un appartement.

La recherche d’un prêt immobilier est souvent tout aussi complexe que celle d’un appartement

En effet, c’est une étape quasi incontournable à moins de payer cash son achat immobilier. Il faut arriver à trouver dans un délai souvent assez court un financement le plus intéressant possible pour que le coût d’un crédit immobilier ne devienne pas un facteur bloquant dans l’achat d’un bien. C’est donc un véritable challenge qu’il convient de préparer en amont. En évaluant votre capacité d’endettement, vous saurez exactement à quel type de bien vous pouvez prétendre. Avant d’entamer vos recherches, prenez donc le temps de sonder le marché du prêt immobilier car une fois que vous aurez signé un compromis, vous serez moins en position de force pour négocier car le banquier saura alors que vous êtes tenu de trouver rapidement une solution de financement pour votre achat.

Il existe beaucoup de solutions en matière de crédit immobilier : d’abord au niveau des taux : fixe ou variable, ensuite au niveau des couvertures offertes pas les assurances et enfin pour le mode de caution (hypothèque, caution bancaire, …). Ce guide du prêt immobilier va vous permettre mieux comprendre ces différents aspects pour pouvoir ensuite faire vos choix en toute sérenité.

Obtenir un prêt immobilier n’est pas toujours simple. Il faut savoir monter un bon dossier qui limite les risques pour les banquiers en montrant que l’on offre de bonnes garanties de remboursement (notamment avec un emploi stable). Ceci permettra d’obtenir les meilleures conditions du marché. En outre, un apport permettra de conforter le banquier dans le fait qu’il peut vous faire confiance car lorsque l’on engage une partie de son argent dans un projet, on est moins enclins à tout perdre en cours de route et donc le banquier préfèrera de loin participer avec vous au projet de financement plutôt que de le financer en totalité car il endosserait alors tous les risques seul et le risque, ça se paye (par un taux TEG plus ou moins intéressant).

Voilà, j’espère que ce guide vous sera utile et vous permettra d’obtenir un prêt avec des conditions intéressantes.

Sommaire du dossier consacré au prêt immobilier :

• Quel taux pour quelle durée?
• Combien cela va me coûter?
• Le cas de la caution
• Les courtiers
• L’assurance
• Les clauses du contrat

Et enfin, deux articles qui vous aideront à trouver le bien de vos rêves sans bouger de chez vous et à faire des économies quand vous l’aurez enfin trouvé :

• Où trouver un logement grâce à internet
• Comment réduire les frais de notaire?

Vous cherchez un logement et vous avez bien des difficultés à trouver. Que cela soit pour louer ou pour acheter, voici l’indispensable liste des sites internet d’annonces immobilières. Je les ai souvent utilisé, ils sont très utiles pour trouver le logement de ses rêves et si vous cherchez déjà, vous savez combien il est difficile de trouver un logement.

Les sites d’annonces :

http://www.citadimmo.fr/ : Moteur de recherche en immobilier simple et intuitif.

http://www.pap.fr/ : De particulier à particulier, la version internet du célèbre journal. Les particuliers qui postent des annonces par ce biais ont souvent tendance à gonfler les prix.

http://www.immoneuf.com/ : Ce site répertorie les programmes de construction de logements neufs. Intéressant si vous souhaitez acheter ou investir dans le neuf.

http://www.immostreet.com/ : Site d’annonces généraliste. Le moteur de recherche est assez évolué et la base assez complète.

http://www.seloger.com/ : Site d’annonces généraliste. Seul reproche, certaines annonces récentes de location ne sont visibles qu’après paiement de quelques euros. Le moteur de recherche est assez évolué et la base d’annonces assez riche.

http://www.explorimmo.com/ : Site d’annonces généraliste. La base d’annonces est bien fournie. On y retrouve notamment certaines annonces de la célèbre rubrique immobilière du Figaro. Le moteur de recherche est puissant.

http://www.avendrealouer.fr/ : Site d’annonces généraliste. L’interface n’est pas très agréable, c’est assez fouillis. J’aime bien la possibilité de filtrer sur les annonces datant de moins de 24 heures, c’est très pratique pour éviter d’avoir des dizaines de résultat.

http://www.pro-a-part.com/ : Site d’annonces généraliste. Le moteur de recherche n’est pas très puissant, les filtres sont limités. La base n’est pas nettoyée régulièrement des annonces obsolètes.

http://www.fnaim.fr/ : Site d’annonces généraliste. Le moteur de recherche est basique, très peu de filtres. La base est assez riche.

http://www.icade.fr/ : Site d’un promoteur et administrateur de biens. Le moteur de recherche est basique mais pratique.

http://www.locare.fr/ : Site de promoteur. Le moteur de recherche n’est pas très pratique. Il y a assez peu d’offres. Les biens sont de qualité très inégale. Gecina (le promoteur qui est derrière Locare) est en train de céder un certain nombre de ses immeubles à l’OPAC (office HLM de Paris). Par conséquent, si vous louez chez eux, vous risquez de vous retrouver du jour au lendemain dans un HLM (avec le niveau de prestations HLM mais en revanche, pour obtenir le loyer HLM, cela dépendra de vos revenus). Donc réfléchissez-y à deux fois avant de louer chez Gecina car beaucoup s’en mordent les doigts…

http://www.gtf.fr : Site d’un administrateur de biens. Le moteur de recherche est pratique, par contre, ils ne sont pas agréables du tout et la commerciale n’est jamais joignable, bref pas très sérieux tout cela.

http://www.gerer.fr/ : Site d’un administrateur de biens, filiale de la BNP. Il y a très peu d’annonces. Le centre d’appel est vraiment peu agréable. Pour avoir un appartement par leur biais, il faut avoir beaucoup de chance ou quelque chose d’autre qui m’a échappé, on vous dit que l’appartement n’est pas visitable ou réservable avant une date, vous rappelez régulièrement jusqu’à la date précise, on vous tient toujours le même discours puis à la date précise, l’appartement disparaît comme par magie. Tout le monde était sur le même pied d’égalité mais apparemment, des passes droits sont possibles.

http://www.nexity-saggel.fr/ : Site d’un promoteur et administrateur de biens. Ils sont très réactifs pour rappeler avec un contact sur Internet. Ils ont pas mal d’appartements.

http://www.aviva-gestion-immobilier.fr/ : Site d’un promoteur. Assez peu d’annonces, site mal fichu.

Sommaire de mon guide du choix d’un appartement

Sommaire de mon guide du crédit immobilier

Voici le dernier article de la série que j’ai consacré cette semaine au crédit immobilier. J’espère que ces lectures vous auront apporté quelques éléments de réflexion sur ce sujet complexe. Le contrat de crédit immobilier contient de nombreuses clauses. Les plus importantes sont celles relatives aux remboursements et aux modulations. Il est très important d’être en mesure de négocier la possibilité de rembourser par anticipation et sans frais ou pénalités votre crédit. Ceci vous permettra à l’occasion d’une rentrée d’argent de faire baisser le poids de vos mensualités ou encore de réduire la durée totale du crédit en remboursant une partie ou la totalité du capital restant dû. La modulation vous permettra de modifier le coût de chaque mensualité le plus souvent à la hausse (pour diminuer la durée du crédit) mais aussi parfois à la baisse (plus rare et dans ce cas, la banque augmentera souvent le taux). Ceux deux clauses (modulation et remboursement anticipé sans pénalités) sont négociables sans trop de difficultés suivant les cas.

Sachez que la banque exigera souvent que vous domiciliez vos revenus en ses livres. C’est relativement normal puisque le but de la banque en vous offrant un crédit intéressant est d’attirer un nouveau client. Elle essayera aussi de vous interdire de faire racheter votre crédit par la concurrence pour en faire éventuellement baisser le taux.

Tout est donc une affaire de négociation et de marge de manoeuvre. Les clauses sont importantes et il faut donc bien mesurer leurs conséquences. Certaines clauses sont à la limite de la légalité. Le contrat contient l’échéancier détaillé mois par mois des remboursements.

Si ce sujet vous passionne, je vous recommande la lecture de la page suivante :

http://www.clauses-abusives.fr/recom/04r03.htm

Sommaire de mon guide du crédit immobilier

L’assurance est nécessaire, elle vous couvrira en cas de problème. Son coût variera en fonction du risque potentiel associé à votre crédit. Les paramètres rentrant en ligne de compte sont donc votre âge, votre santé mais aussi le bien à assurer et les garanties souscrites. En effet, il existe plusieurs options dans les contrats d’assurance. En gros, une assurance vous coûtera entre 0,15 et 0,30% du capital emprunté chaque année que durera le crédit.

Pour ce qui est des options, il y a d’abord l’assurance chômage qui se chargera de régler les mensualités si vous perdiez votre emploi. Attention, il y a pas mal de restrictions. Tout d’abord, l’assurance ne jouera pas forcément si vous avez été licencié pour faute lourde ou si vous avez démissionné. Ensuite, il y a presque toujours une période de carence, ceci signifie que l’assurance ne jouera pas tout de suite et qu’il peut s’écouler plusieurs mois avant qu’elle ne commence à prendre en charge les mensualités. Enfin, elle est souvent limitée dans le temps. Elle ne prendra pas vos mensualités en charge pendant 20 ans si vous restez au chômage pendant toute la durée du crédit. Elle ne jouera pas non plus dans la première année du crédit ou parfois même les deux premières années. Toutes ces conditions sont donc à vérifier dans le contrat afin de ne pas avoir de mauvaises surprises ensuite. Il convient de bien évaluer le coût de cette option chômage et d’évaluer le risque associé par rapport à la stabilité de votre situation.

Ensuite, il y a l’option pour l’invalidité. Il s’agit ici d’évaluer à partir de quel pourcentage d’invalidité l’assurance va jouer. Ceci est fait par rapport au barème de référence établi par la sécurité sociale. Donc les assurances vont commencer à rembourser à 33% ou 66% d’invalidité suivant les cas. Attention, il faut bien savoir à quoi cela correspond car 66% d’invalidité, ce n’est pas le corps coupé à 66%! Il faut donc évaluer à partir de quel pourcentage d’invalidité vous risquez de ne plus pouvoir effectuer votre emploi et ensuite choisir l’option correspondante. Par exemple, un pianiste aura intérêt a prendre une option très contraignante car s’il se coupe un doigt, il sera « peu invalide » au regard du barème de la sécurité sociale mais par contre, il ne pourra pas effectuer son travail normalement donc il doit pouvoir être pris en charge.

Dernier point, l’assurance décès, elle permettra de payer le solde du crédit si vous décédez. Elle ne jouera souvent pas si vous êtes mort en faisant un sport extrême (parachute, saut à l’élastique, rally, etc…).

Il faut bien lire le contrat d’assurance car il contient plein de restrictions dont il faut bien avoir conscience avant de le signer.

Sommaire de mon guide du crédit immobilier

Le courtier en crédit immobilier est un peu comme le courtier en assurance. Il sert d’intermédiaire entre vous et l’organisme bancaire. Il monte le dossier, le présente aux banques qui lui semblent succeptibles de l’accepter et d’offrir la meilleure proposition en fonction du type de clientèle recherchée. Il s’occupe également de vous proposer une assurance adaptée à vos besoins et il vous trouve un organisme de caution.

En gros, il fait pour vous tout le travail de recherche et vous apporte la solution sur un plateau ou presque. Bien entendu, ceci n’est pas gratuit et les frais de dossiers sont souvent un peu plus élevés que si vous passiez en direct avec une banque. En revanche, au niveau des taux, il est bien difficile de faire mieux que le courtier puisqu’il dispose d’une marge de manoeuvre vis à vis de la banque souvent supérieure à la votre du fait de son volant de clients et c’est là tout l’intérêt du courtier.

Je vais parler de ceux que je connais. J’ai eu recourt une fois aux services de CAFPI qui se présente comme le leader sur le marché. J’ai été assez vite séduit par le professionnalisme et la simplicité de l’opération. En quelques jours, le dossier était bouclé, j’avais un bon taux, une bonne assurance et une bonne caution, et tout cela sans avoir eu à me rouler parterre devant un banquier. Les conseils m’ont semblé relativement pertinents même s’il y avait bien entendu un petit peu de flan commercial. J’ai également à l’époque soumis mon dossier à MeilleursTaux et là grosse déception, refus simple par email sans aucune explication alors que mon dossier était plutôt sympa (jeune, apport, etc…). Je sais qu’il existe d’autres courtiers mais ne les ayant pas pratiqué, je me garderai bien de les juger.

Voici les URL :

http://www.cafpi.com/

http://www.meilleurstaux.com/

Sommaire de mon guide du crédit immobilier

Quand vous contractez un crédit immobilier, la banque va vous demander une garantie lui permettant de revendre votre bien à son bénéfice pour rembourser les mensualités dues si vous ne payez plus vos mensualités. Ceci dit, je vous rassure, la banque ne vous mettra pas à la rue au premier impayé, il en faut un peu plus quand même. En effet, la procédure étant relativement lourde, il faudra quelques impayés avant de se retrouver exproprié.

Donc pour rassurer le banquier, vous avez plusieurs possibilités : l’hypothèque, la société de cautionnement et l’inscription en privilège de prêteur de deniers. L’hypothèque est la manière la plus ancienne et la plus classique de garantir votre prêt. C’est aussi la plus chère. Concrètement, il faut un acte notarié, on doit ensuite s’acquitter de la taxe pour la publicité foncière et des frais d’enregistrement au bureau des hypothèques. L’inscription en privilège de prêteur de deniers fonctionne un peu comme l’hypothèque mis à part le fait qu’elle ne garantit que les biens existants (et donc pas ceux en cours de construction). Comme il n’y a pas de taxe pour la publicité foncière, elle est un peu moins chère que l’hypothèque classique. Enfin, la société de cautionnement est le produit à la mode. Concrètement, une société mutualise des cautions et donc les risques. En outre, ce type de garantie ne nécessite pas d’acte notarié et donc n’induit pas de main levée, ceci simplifie donc grandement les choses en cas de revente. Enfin, gros avantage, en plus d’être moins cher que l’hypothèque classique (puisqu’il n’y a pas les taxes), vous pouvez suivant l’organisme de cautionnement récupérer une partie de la somme versée au départ ce qui fait qu’au final, cette solution est la plus économique et la plus simple de toutes.

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Les frais de notaire, c’est un peu la goutte d’eau qui peut faire déborder le vase ou plutôt votre budget. En effet, à moins que vous n’achetiez un bien neuf, ces frais viendront augmenter de 6 à 8% le coût de l’opération. Je vais donc vous donner deux petites techniques tout à fait légales pour réduire ces frais.

La première consiste à payer les frais d’agence directement à l’agence qui vous a présenté le bien. Ceci permet de sortir la comission du prix du bien et donc d’éviter de payer des frais de notaire sur cette comission. L’économie peut représenter plusieurs centaines à quelques milliers d’euros suivant le montant de la comission.

La deuxième technique est moins connue. Elle consiste à faire une reprise d’éléments comme les meubles de cuisine ou de salle de bains, les éclairages ou les rideaux. Concrètement, il s’agit d’évaluer un certain nombre d’éléments que vous reprenez dans le bien au moment de l’achat, de les évaluer puis de les sortir du prix de vente pour les payer séparément. Ainsi vous évitez de payer des frais de notaire dessus.

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Il y a beaucoup d’idées reçues sur la manière dont est calculé le coût d’un crédit immobilier. Beaucoup de gens croient à tort qu’ils ne vont rembourser que des intérêts au départ et que la banque est libre de dire quand est ce qu’on rembourse des intérêts et quand est ce qu’on rembourse du capital. Tout cela est complètement faux. Le coût des mensualités ainsi que les parts de capital et d’intérêts remboursés chaque mois répondent à une logique mathématique et non une logique commerciale!

Concrètement, comment est ce que cela fonctionne? C’est très simple, par exemple, disons que j’emprunte 100.000€ sur 15 ans (15 ans = 12 mois x 15 années = 180 mensualités) à un taux fixe de 4%. Donc 100.000€, c’est le capital emprunté et 4% c’est ce que me coûte le crédit en intérêts chaque année mais là où est toute la subtilité, c’est que l’on ne rembourse des intérêts que sur le capital restant dû. Donc chaque mois, on va rembourser en intérêt 0,33% (4% par an sur 12 mois donc 4/12 : 0,33) du capital restant dû (soit 0,33% de 100.000€ le premier mois par exemple) plus une partie du capital restant dû. Ceci fait que le temps passant, on rembourse de moins en moins d’intérêts et de plus en plus de capital. Le rapport de départ entre les deux dépend en fait du taux et de la durée, plus le taux et la durée seront hauts et plus on remboursera d’intérêts par rapport au capital. Mais pour tordre le coup à une idée reçue, sur 15 ans, avec 100.000€ empruntés à 4%, on remboursera 333€ d’intérêts le premier mois et 406€ de capital donc plus de capital que d’intérêts! Le coût total du crédit sera de 100.000€ de capital plus 33.144€ d’intérêts soit 133.144€ au total hors assurance. Pour connaître le coût de ces intérêts, il faut effectuer l’opération suivante : coût total = capital restant dû mois 1 x 0.33% + capital restant dû mois 2 x 0.33% + … + capital restant dû mois 180 x 0.33% (rassurez vous, il existe des calculatrices qui font cela très bien sur le net). Ensuite, pour savoir le coût de chaque mensualité, je fais 133.144/180 soit le coût total du crédit divisé par le nombre de mensualités et cela nous fait donc 740€ environ à payer chaque mois, simple non?

Je n’ai volontairement pas parlé du coût de l’assurance, cela fera l’objet d’un article séparé. Il en sera de même pour la caution.

Sommaire de mon guide du crédit immobilier

Tout d’abord, grâce à Internet, depuis des années, on peut avoir une idée des taux disponibles sur le marché. Pour cela, il faut aller sur : Meilleurs Taux. Ce site tient à jour une liste des taux qu’on peut obtenir. Mais attention, il ne faut pas croire qu’on peut forcément obtenir ces taux simplement. En fait, c’est même plutôt souvent le parcours du combattant.

Maintenant que vous avez une idée du taux que vous pouvez avoir, il faut trouver la banque. Au départ, vous allez vous dire que les banques ne sont pas très sympas car les taux proposés sont loins de ce que vous avez vu sur internet. C’est normal! Tout d’abord, beaucoup de banques ne sont pas très commerçantes, même avec les bons clients qu’elles ont depuis des années (voire parfois surtout avec leurs propres clients comme pour la Caisse d’Epargne qui propose presque toujours des taux ne défiant aucune concurrence). Donc il faut faire le tri et éliminer d’entrée celles qui se moquent de vous. Ensuite, vous pouvez entrer en négociation avec les autres. Ceci peut se faire par deux biais : en direct ou via des courtiers. Je traiterai le cas des courtiers dans un autre article. Le courtier est un intermédiaire qui négocie avec les banques un volume de prêts lui permettant d’avoir le plus souvent des taux plus intéressants qu’un simple particulier passant en direct.

Il y a beaucoup d’éléments à prendre en compte dans un prêt, le taux est probablement le plus important mais ce n’est pas le seul. Il faut savoir si le taux est fixe ou variable (révisable suivant certains indices). Il faut également voir l’assurance ainsi que ce qu’elle assure vraiment et son coût. Il faut regarder la durée du prêt. Il faut étudier les différentes clauses permettant une modulation des mensualités, un remboursement anticipé, ou encore un rachat du prêt. Il faut enfin régler le cas de la caution ou hypothèque.

Tout d’abord, il faut choisir entre un taux fixe ou un taux variable. Le taux variable semble au départ souvent plus attractif mais il peut se révéler catastrophique si on en a pas vraiment mesuré les conséquences. Le taux variable va évoluer au fil des ans en fonction de différents indices qui le feront baisser ou augmenter. En général, il y a un plancher et un plafond (on parle alors de prêt révisable capé), ceci permet de limiter les risques. Ceci dit, il est probable que le taux variable soit en moyenne moins intéressant qu’un taux fixe si vous allez jusqu’au bout du prêt (si vous ne remboursez pas par anticipation au bout de quelques temps).

Il faut savoir que le crédit immobilier est un produit qui ne rapporte pas forcément beaucoup d’argent aux banques. En revanche, cela leur permet d’attirer beaucoup de nouveaux clients. Concrètement, comment est calculé le taux d’intérêt? C’est relativement simple, il y a une partie fixe qui correspond au coût de l’argent, pour le taux révisable, c’est souvent basé sur l’Euribor (indice monétaire prenant en compte diverses variables économiques) et pour le taux fixe, c’est basé sur le taux directeur fixé par la BCE (Banque Centrale Européenne). La BCE est garante de la stabilité économique de la zone Euro, elle fixe le coût de l’argent et donc le coût du crédit suivant la durée. Toutes les banques vont avoir cette partie fixe et incompressible. Ensuite, elles ajoutent à cela une marge qui va leur permettre de gagner un peu d’argent mais aussi et surtout de couvrir leurs frais généraux. Et c’est sur cette marge que vous allez pouvoir jouer.

Comment avoir un bon taux? Pour avoir un bon taux, il faut avoir un bon dossier. Un bon dossier est un dossier où la banque va prendre le minimum de risques, où elle va être sûre de récupérer son argent mais aussi où elle gagnera un bon client. Comment est ce qu’une banque évalue les risques? Elle va regarder si vous avez un emploi stable dans une société stable (par exemple, un fonctionnaire des impôts aura de ce point de vue un meilleur dossier qu’un employé en CDD dans une petite société). Ensuite, elle va apprécier la qualité de votre apport et de votre situation bancaire actuelle. Elle va regarder si vous avez déjà des crédits, si vous disposez d’une réserve d’argent que vous allez utiliser pour acheter le bien montrant ainsi votre engagement dans ce projet. Après, elle va évaluer votre capacité d’endettement. En général, il ne faut pas que les mensualités dépassent 33% de votre salaire net mensuel. Et plus ce taux d’endettement sera faible et mieux cela sera, surtout si vous avez une famille à charge. Il faut donc bien mettre en avant tous vos revenus récurrents (salaire, pensions, revenus mobiliers et immobiliers, etc…). Finalement, d’autres paramètres comme l’âge et la santé vont entrer en ligne de compte, un jeune bien portant non fumeur sera mieux placé qu’un retraité ayant eu un cancer et continuant à fumer (je prends deux extrémités pour bien faire comprendre ce que regardent les banques). Il faut également montrer à la banque que vous êtes un bon client. Elle va donc vous proposer une assurance habitation, une assurance voiture et des crédits à la consommation à des taux souvent très moyens. Accepter certaines parties vous permettra peut être d’être en meilleure position pour négocier.

Une fois le risque évalué, la banque va vous proposer un taux. Ce taux est très important mais pas suffisant. Un bon crédit, c’est d’abord un bon taux mais pas seulement. Il faut également un bon taux d’assurance (parfois certaines banques se rattrapent sur l’assurance donc méfiance). Il faut enfin des clauses qui permettent de se libérer quand on en a envie.

Voilà, j’espère que cet article vous aura aidé à comprendre comment une banque calcule un taux et comment avoir le meilleur taux. Pour information, les employés de banque bénéficient souvent de taux très avantageux car la banque ne fait pas trop de marge sur la tête de ses employés.

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