Comment évaluer le juste prix d’un appartement à louer ou à acheter?

Un appartement comme tout bien de consommation a un prix, que cela soit pour sa location mensuelle ou pour son achat. Il faut donc évaluer ce prix afin de ne pas payer trop cher un appartement par rapport au marché. Payer trop cher un appartement par rapport au marché, c’est prendre un risque de moins value ou de plus value inférieure en cas de revente future. Dans le cas de la location, comme les loyers sont révisables de manière annuelle, si vous partez sur un loyer déjà surévalué, vous allez subir chaque année l’impact de ce surcoût.

Alors comment savoir quel est le bon prix? Il n’y a pas de recette miracle encore une fois mais un certain nombre de techniques qui vous permettront de vous faire une idée du juste prix. Le prix d’un appartement est lié à l’offre et à la demande. S’il y a beaucoup de biens similaires et peu de demandes pour ce type de biens, alors le prix aura tendance à baisser car l’offre sera supérieure à la demande. A l’inverse, les biens rares verront leur prix augmenter si la demande est là.

Le premier facteur qui va fixer la fourchette de prix au m² est donc la localisation du bien (la ville, le quartier). Ensuite, la surface va être le second facteur. Les petits appartements ont en général un coût au m² supérieur aux grands appartements. Après l’état du bien entre en ligne de compte et fera varier le prix dans la fourchette. Ensuite, d’autres aspects plus ou moins importants suivant les gens vont valoriser ou dévaloriser un bien. Ces aspects sont par exemple la vue, l’orientation, la présence d’un balcon, la présence d’un parking, l’étage et la présence d’un ascenceur.

Voici la première ressource à utiliser pour évaluer le prix d’un appartement. C’est le baromètre des notaires. N’hésitez donc pas à consulter le baromètre de la province et le baromètre de la région parisienne qui fournissent des informations sur l’évolution des prix très utiles. PAP fournit un service gratuit d’estimation qui est pas mal fait même si le résultat est souvent un peu surévalué. PAP fournit également une côte au m². Il existe d’autres services payants sur Internet qui sont plus ou moins pertinents. De nombreuses enquêtes sont faites chaque année dans les magazines économiques (Capital) ou immobiliers sur les prix dans chaque ville, ces côtes sont en général assez valables. Ensuite, vous pouvez consulter les sites d’annonces sur Internet afin de comparer, vous aurez ainsi une idée plus fine des prix dans un quartier par rapport à une surface donnée. Sachez toutefois que les prix sur PAP sont souvent surévalués. C’est dû au fait qu’il n’y a pas d’agent immobilier pour modérer les ardeurs du particulier.

Le prix d’un appartement, c’est aussi ce que vous êtes prêt à y mettre. Ceci dit, dans la négociation, pour réussir, il est important de bien mesurer votre situation par rapport au vendeur ou au loueur et de montrer un interêt minimum sans vous enflammer. Essayez de savoir si le vendeur a absolument besoin de vendre, si vous êtes nombreux sur le bien, cela vous permettra d’évaluer votre marge de manoeuvre.

Sommaire de mon guide du choix d’un appartement