Quel taux pour quelle durée?

Cet article inaugure une petite série d’articles sur le crédit immobilier qui permet chaque année à bon nombre de français d’accéder à la propriété. Le but est ici de vous faire partager ma petite expérience en la matière. Dans cet article, je vais parler des taux, quel taux choisir, quelle banque choisir, comment obtenir un bon taux, autant de questions auxquelles je vais tenter de répondre clairement et simplement.

Tout d’abord, grâce à Internet, depuis des années, on peut avoir une idée des taux disponibles sur le marché. Pour cela, il faut aller sur : Meilleurs Taux. Ce site tient à jour une liste des taux qu’on peut obtenir. Mais attention, il ne faut pas croire qu’on peut forcément obtenir ces taux simplement. En fait, c’est même plutôt souvent le parcours du combattant.

Maintenant que vous avez une idée du taux que vous pouvez avoir, il faut trouver la banque. Au départ, vous allez vous dire que les banques ne sont pas très sympas car les taux proposés sont loins de ce que vous avez vu sur internet. C’est normal! Tout d’abord, beaucoup de banques ne sont pas très commerçantes, même avec les bons clients qu’elles ont depuis des années (voire parfois surtout avec leurs propres clients comme pour la Caisse d’Epargne qui propose presque toujours des taux ne défiant aucune concurrence). Donc il faut faire le tri et éliminer d’entrée celles qui se moquent de vous. Ensuite, vous pouvez entrer en négociation avec les autres. Ceci peut se faire par deux biais : en direct ou via des courtiers. Je traiterai le cas des courtiers dans un autre article. Le courtier est un intermédiaire qui négocie avec les banques un volume de prêts lui permettant d’avoir le plus souvent des taux plus intéressants qu’un simple particulier passant en direct.

Il y a beaucoup d’éléments à prendre en compte dans un prêt, le taux est probablement le plus important mais ce n’est pas le seul. Il faut savoir si le taux est fixe ou variable (révisable suivant certains indices). Il faut également voir l’assurance ainsi que ce qu’elle assure vraiment et son coût. Il faut regarder la durée du prêt. Il faut étudier les différentes clauses permettant une modulation des mensualités, un remboursement anticipé, ou encore un rachat du prêt. Il faut enfin régler le cas de la caution ou hypothèque.

Tout d’abord, il faut choisir entre un taux fixe ou un taux variable. Le taux variable semble au départ souvent plus attractif mais il peut se révéler catastrophique si on en a pas vraiment mesuré les conséquences. Le taux variable va évoluer au fil des ans en fonction de différents indices qui le feront baisser ou augmenter. En général, il y a un plancher et un plafond (on parle alors de prêt révisable capé), ceci permet de limiter les risques. Ceci dit, il est probable que le taux variable soit en moyenne moins intéressant qu’un taux fixe si vous allez jusqu’au bout du prêt (si vous ne remboursez pas par anticipation au bout de quelques temps).

Il faut savoir que le crédit immobilier est un produit qui ne rapporte pas forcément beaucoup d’argent aux banques. En revanche, cela leur permet d’attirer beaucoup de nouveaux clients. Concrètement, comment est calculé le taux d’intérêt? C’est relativement simple, il y a une partie fixe qui correspond au coût de l’argent, pour le taux révisable, c’est souvent basé sur l’Euribor (indice monétaire prenant en compte diverses variables économiques) et pour le taux fixe, c’est basé sur le taux directeur fixé par la BCE (Banque Centrale Européenne). La BCE est garante de la stabilité économique de la zone Euro, elle fixe le coût de l’argent et donc le coût du crédit suivant la durée. Toutes les banques vont avoir cette partie fixe et incompressible. Ensuite, elles ajoutent à cela une marge qui va leur permettre de gagner un peu d’argent mais aussi et surtout de couvrir leurs frais généraux. Et c’est sur cette marge que vous allez pouvoir jouer.

Comment avoir un bon taux? Pour avoir un bon taux, il faut avoir un bon dossier. Un bon dossier est un dossier où la banque va prendre le minimum de risques, où elle va être sûre de récupérer son argent mais aussi où elle gagnera un bon client. Comment est ce qu’une banque évalue les risques? Elle va regarder si vous avez un emploi stable dans une société stable (par exemple, un fonctionnaire des impôts aura de ce point de vue un meilleur dossier qu’un employé en CDD dans une petite société). Ensuite, elle va apprécier la qualité de votre apport et de votre situation bancaire actuelle. Elle va regarder si vous avez déjà des crédits, si vous disposez d’une réserve d’argent que vous allez utiliser pour acheter le bien montrant ainsi votre engagement dans ce projet. Après, elle va évaluer votre capacité d’endettement. En général, il ne faut pas que les mensualités dépassent 33% de votre salaire net mensuel. Et plus ce taux d’endettement sera faible et mieux cela sera, surtout si vous avez une famille à charge. Il faut donc bien mettre en avant tous vos revenus récurrents (salaire, pensions, revenus mobiliers et immobiliers, etc…). Finalement, d’autres paramètres comme l’âge et la santé vont entrer en ligne de compte, un jeune bien portant non fumeur sera mieux placé qu’un retraité ayant eu un cancer et continuant à fumer (je prends deux extrémités pour bien faire comprendre ce que regardent les banques). Il faut également montrer à la banque que vous êtes un bon client. Elle va donc vous proposer une assurance habitation, une assurance voiture et des crédits à la consommation à des taux souvent très moyens. Accepter certaines parties vous permettra peut être d’être en meilleure position pour négocier.

Une fois le risque évalué, la banque va vous proposer un taux. Ce taux est très important mais pas suffisant. Un bon crédit, c’est d’abord un bon taux mais pas seulement. Il faut également un bon taux d’assurance (parfois certaines banques se rattrapent sur l’assurance donc méfiance). Il faut enfin des clauses qui permettent de se libérer quand on en a envie.

Voilà, j’espère que cet article vous aura aidé à comprendre comment une banque calcule un taux et comment avoir le meilleur taux. Pour information, les employés de banque bénéficient souvent de taux très avantageux car la banque ne fait pas trop de marge sur la tête de ses employés.

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