Oct
05
Combien cela va me coûter?
Il y a beaucoup d’idées reçues sur la manière dont est calculé le coût d’un crédit immobilier. Beaucoup de gens croient à tort qu’ils ne vont rembourser que des intérêts au départ et que la banque est libre de dire quand est ce qu’on rembourse des intérêts et quand est ce qu’on rembourse du capital. Tout cela est complètement faux. Le coût des mensualités ainsi que les parts de capital et d’intérêts remboursés chaque mois répondent à une logique mathématique et non une logique commerciale!
Concrètement, comment est ce que cela fonctionne? C’est très simple, par exemple, disons que j’emprunte 100.000€ sur 15 ans (15 ans = 12 mois x 15 années = 180 mensualités) à un taux fixe de 4%. Donc 100.000€, c’est le capital emprunté et 4% c’est ce que me coûte le crédit en intérêts chaque année mais là où est toute la subtilité, c’est que l’on ne rembourse des intérêts que sur le capital restant dû. Donc chaque mois, on va rembourser en intérêt 0,33% (4% par an sur 12 mois donc 4/12 : 0,33) du capital restant dû (soit 0,33% de 100.000€ le premier mois par exemple) plus une partie du capital restant dû. Ceci fait que le temps passant, on rembourse de moins en moins d’intérêts et de plus en plus de capital. Le rapport de départ entre les deux dépend en fait du taux et de la durée, plus le taux et la durée seront hauts et plus on remboursera d’intérêts par rapport au capital. Mais pour tordre le coup à une idée reçue, sur 15 ans, avec 100.000€ empruntés à 4%, on remboursera 333€ d’intérêts le premier mois et 406€ de capital donc plus de capital que d’intérêts! Le coût total du crédit sera de 100.000€ de capital plus 33.144€ d’intérêts soit 133.144€ au total hors assurance. Pour connaître le coût de ces intérêts, il faut effectuer l’opération suivante : coût total = capital restant dû mois 1 x 0.33% + capital restant dû mois 2 x 0.33% + … + capital restant dû mois 180 x 0.33% (rassurez vous, il existe des calculatrices qui font cela très bien sur le net). Ensuite, pour savoir le coût de chaque mensualité, je fais 133.144/180 soit le coût total du crédit divisé par le nombre de mensualités et cela nous fait donc 740€ environ à payer chaque mois, simple non?
Je n’ai volontairement pas parlé du coût de l’assurance, cela fera l’objet d’un article séparé. Il en sera de même pour la caution.
Sommaire de mon guide du crédit immobilier
 | Catégorie : Immobilier |
Je m’excuse de poser une question qui doit paraître stupide mais j’aimerais savoir Comment calcul-t-on le capital restant du? Merci.
Le plus simple pour cela est de calculer le coût total du crédit : somme empruntée + intérêts. Ensuite, tu divises par le nombre de mois, cela te donne coût par mois. Puis tu calcules le nombre de mois restant et tu multiplies ce nombre par le coût par mois et le tour est joué…
Merci pour ta réponse. Je vais paraître stupide, mais j’insiste car j’aimerais vraiment bien comprendre le calcul…
Dans le texte qui nous explique très bien les calculs du crédit immobilier, l’exemple donner est 100 000 euros, 15 ans et un taux de 4%.
Pour les 0,33% j’ai bien compris le truc. Ce qui me péturbe c’est le montant de 406 euros. Comment fait-on pour trouver cette somme?
Je suis nul en math, mais ce que j’ai compris c’est sur 100 000, le capital restant par mois est environ 555,56 euros.
Alors avec 333 euros en plus, on ne trouve pas les 740 euros.
Je dois avoir zapper un truc.
Il n’y a rien de stupide dans ta question. Au début, cela ne me semblait pas évident non plus.
Ce qu’il faut que tu voies, c’est que le montant des intérêts et du capital remboursés chaque mois évolue. Plus le crédit avance et moins tu rembourses d’intérêts et plus tu rembourses de capital. Pourquoi? Tout simplement car le taux d’intérêt s’applique au capital restant dû. C’est un pourcentage fixe. Donc au départ, c’est 0.33% de 100.000€ mais le second mois, c’est 0.33% de 100.000€ moins le capital remboursé le premier mois et ainsi de suite…
Ensuite pour savoir le coût du capital remboursé chaque mois, tu prends le coût total du crédit que tu divises par le nombre de mensualités, cela te donne le coût total par mois auquel tu retranches le montant des intérêts remboursé pour le mois (montant des intérêts que tu calcules en fonction du taux d’intérêt par mois appliqué au capital restant dû).
J’espère avoir un peu clarifié, c’est pas forcément simple à comprendre. J’ai déjà vu certaines personnes censées être assez intelligentes se grater la tête pendant de longues minutes avant de comprendre le fonctionnement du mécanisme…