12
Avr
06

Faut t’il acheter ou louer un appartement?





Acheter

That is the question! Je suis sûr que vous vous la posez tous. Il n’y a pas de réponse miracle. La réponse dépend du tempérament de chacun.

Je vais donc d’abord lister les avantages et les inconvénients de chaque solution puis ensuite évaluer financièrement les deux cas. Ceci vous permettra de bien évaluer votre situation par rapport à vos besoins et vos possibilités en fonction de l’état du marché.

Avantages d’acheter un appartement :

  • L’investissement dans la pierre qui est souvent perçue dans l’inconscient collectif comme une valeur sûre, une valeur refuge. La pierre est en effet un bien matériel donc à moins d’une guerre qui raserait la ville, normalement, le bien est appelé à traverser les décennies de manière plus stable que certaines valeurs boursières. D’un autre côté, comme toute valeur, la pierre est soumise à une fluctuation liée à l’offre et à la demande mais aussi à la santé des autres valeurs. Il faut donc bien voir que si la pierre est une valeur soumise à la spéculation qui la tire vers le haut un jour, le lendemain, la situation peut évoluer et les capitaux peuvent aller vers d’autres valeurs. Maintenant, il n’y a pas que la spéculation mais aussi la demande qui régule le marché. Conclusion, d’un point de vue financier, sur le long terme, on fait presque toujours de bonnes affaires sur la pierre, à moyen terme, c’est moins évident et on est plus souvent soumis aux fluctuations du marché.
  • Posséder son appartement, c’est perçu par beaucoup comme un accomplissement au niveau social, il y a donc une certaine reconnaissance suscitée ou non. De plus, cela crée une certaine sécurité psychologique, on se dit que quoi qu’il arrive, on ne pourra pas être mis à la porte et qu’au moins, on aura toujours ça.

Inconvénients d’acheter un appartement :

  • Acheter, c’est bloquer de l’argent. L’argent investi ne sera pas utilisable pour d’autres besoins. Il faut donc être prêt à immobiliser un certain capital.
  • Acheter, c’est aussi souvent s’endetter en contractant un prêt. Ceci n’est pas forcément toujours facile à assumer par la suite car il faut pouvoir rembourser les mensualités qui peuvent parfois être plus lourdes à supporter qu’un simple loyer.
  • Acheter, c’est un engagement. Il est souvent plus simple de déménager pour prendre un appartement en location que pour acheter un appartement. En effet, il faut déjà souvent revendre son appartement si l’on était propriétaire (ou prendre un prêt relais) pour se constituer un capital puis il faut acheter un nouvel appartement. Il y a là un problème de timing entre la vente de l’ancien et l’achat du nouveau bien qu’il faut bien gérer. Il n’est pas forcément toujours évident de réaliser les deux dans le bon timing. Le crédit relais permet néanmoins d’aider en offrant un délai supplémentaire pour la vente de l’ancien bien mais cela a un coût supplémentaire non négligeable. Donc acheter, c’est un engagement un peu plus lourd que de louer comme vous l’aurez bien compris. Notez bien que je ne parle pas là de coût mais uniquement de contraintes.

Avantages de louer un appartement :

  • Louer, c’est souvent plus rapide au niveau des démarches mais pas forcément plus facile. Cela dépend de l’offre et de la demande. Dans certaines villes, il est très difficile de trouver des appartements à louer alors qu’il y en a un certain nombre à vendre. Une fois le bien à louer trouvé, il suffit d’apporter les garanties nécessaires et de signer le bail.
  • Louer, c’est un moindre engagement, on peut quitter en 1 mois si l’on est muté ou trois mois sinon, il n’y a pas besoin de trouver un repreneur contrairement à l’achat.
  • Quand on loue, on immobilise pas de capital, on dépense juste chaque mois le loyer.

Inconvénients de louer un appartement :

  • L’argent utilisé pour payer le loyer est perdu. Il ne sert pas à constituer un capital comme cela peut être le cas dans le cadre d’un remboursement de prêt.
  • Louer peut sembler précaïre. Au bout de quelques années, le bail arrive à son terme et si le propriétaire le souhaite, il n’est pas tenu de renouveler ce bail s’il préfère revendre le bien ou le récupérer pour y habiter ou y faire habiter un membre de sa famille.
  • Quand on loue, on est tributaire du bon vouloir du propriétaire pour effectuer certaines réparations ou certains entretiens. Ceci peut parfois sembler pénible.

Evaluation financière du coût d’une location par rapport à un achat :

Prenons le cas d’un appartement de deux pièces de 40m² valant 200.000€ dans un quartier correct (ni populaire, ni bourgeois) de Paris. Je vais comparer deux cas de figure avec un apport initial différent et des taux différents. On considère que le loyer mensuel moyen de cet appartement sera de 900€ sur 15 ans (on part à 800€ et on estime que sur 15 ans, le loyer aura augmenté de 200€ pour finir donc à 1.000€).

Données de départ :

  • Valeur du bien : 200.000€
  • Loyer mensuel moyen : 900 €
Capital emprunté 150.000€ 50.000€
Apport initial 50.000€ 150.000€
Taux du prêt TEG 3,50% 4,50%
Coût du prêt 43.018€ 18.849€
Mensualités 1.072€ 382€
Coût total de l’appartement 243.018€ 218.849€
Capital placé 50.000€ 150.000€
Taux du placement 4% 5%
Intérêts 40.047€ 161.829€
Capital final 90.047€ 311.829€
Loyer mensuel 900 € 900 €
Loyer total sur 15 ans 162.000€ 162.000€
Coût net (capital – loyer) -71.953€ 149.829€

Tout d’abord, et quelque soit le cas de figure, il faut bien prendre en compte que la valeur du bien aura évolué à la baisse ou à la hausse en 15 ans. Ceci dit, il restera malgré tout un certain capital au bout du compte. Acheter est donc un placement, après, il faut voir comment peut évoluer le prix du bien sur la durée mais aussi la capacité de remboursement (dans le second cas, acheter permet d’avoir de faibles mensualités par rapport à un loyer plus lourd).

Sinon, on se rend compte que si l’on prend un loyer, si le capital que l’on a pas investi dans un achat est placé, suivant le montant de ce capital et le taux d’intérêt, dans un cas (50.000€ placés), on perdra pas mal d’argent au final (71.953€) et dans l’autre cas, l’opération est quasiment blanche puisque les intérêts perçus auront permis de couvrir quasiment tous les loyers au final.

Veuillez noter que cette étude ne prend pas compte tous les frais annexes (frais de notaire, frais d’agence, travaux éventuels) liés à un achat et également le fait que les charges sont un peu plus importantes quand on achète un bien par rapport aux charges d’une location (certaines charges de copropriété ne sont pas récupérables sur le locataire, la taxe foncière n’est pas payée par le locataire).

Donc si on veut faire son choix d’un point de vue purement financier, voici ce qu’il faut prendre en compte :

  • Le temps que l’on pense garder son appartement et l’éventuelle capacité à faire un remboursement par anticipation du prêt ce qui permettra de réduire l’impact du coût des intérêts si on achète;
  • L’évolution supposée des prix du marché de l’immobilier dans les années à venir (tendance haussière ou baissière) sachant que si l’on compte rester 20 ans, c’est difficile de savoir;
  • les taux d’intérêts pour le prêt immobilier mais aussi pour un éventuel placement à moyen/long terme afin de comparer les deux;
  • L’apport personnel que l’on peut placer ou utiliser pour l’achat sachant que comme on l’a vu plus haut, un fort apport peut faire pencher la balance en faveur d’une location si l’on veut être sûr de récupérer son capital.

Tout cela permet de ressortir une évaluation des deux solutions et de faire le bon choix en fonction de vos finances mais aussi de vos désirs ou besoins.

MaisonSommaire de mon guide du choix d’un appartement





14 commentaires pour “Faut t’il acheter ou louer un appartement?”
  1. papillon dit :

    Bonjour,

    Je suis en charge de la formation dans ma société. Je souhaiterais mettre en place un session d’information pour les collaborateurs sur le sujet :
    « comment acheter un appartement ou une maison ? ».

    Pourriez-vous me renseigner les organismes qui proposeraient ce type de service en sachant que nous sommes prêt à financer cette session comme de la formation.

    cordialement,

    Papillon

  2. Olivier dit :

    Bonjour,

    Je n’en ai aucune idée, mon dossier ayant été réalisé à titre personnelle. Je n’ai aucune formation dans ce domaine…

    Désolé,

    Olivier

  3. Allier Rodéric dit :

    Pas d’accord avec la deuxième partie de la phrase :

    L’argent utilisé pour payer le loyer est perdu (vrai) Il ne sert pas à constituer un capital comme cela peut être le cas dans le cadre d’un remboursement de prêt (faux).

    Je m’explique :

    Quand on rembourse un prêt

    • La partie remboursement d’intérêts est à fond perdu comme dans une location
    • Dans la partie remboursement du capital, au fur à mesure du remboursement le capital « immobilisé » augmente donc il faut tenir compte dans le calcul de l’augmentation du capital immobilisé.

    C’est la même erreur que de penser que lorsque vous avez fini de payer un appartement, il ne vous coûte plus rien. Cela reviendrait à dire que d’habiter dans un petit appartement ou dans un grand revient à la même chose pourvu qu’on l’ai payé. Quand vous être propriétaire, le coût de l’occupation correspond au coût de l’argent immobilisé ou des loyers que pourriez percevoir si vous n’occupiez pas le bien. C’est ce qu’on appel l’immobilisation, notion valable aussi bien pour les entreprises que pour les particuliers.

    Pour comprendre le coût d’immobilisation, un bonne exemple est le cas de deux frères jumeaux J1 & J2 qui habitent deux maisons jumelles dans le même quartier. Au décès de leurs parents J1 & J2 reçoivent 100 000 euros. J1 décide d’agrandir sa maison, J2 décide d’acheter un appartement qu’il loue. Au décès de J1 & J2 , les enfants de J1 & J2 vendent tous les bien de J1 et de J2. Les montants des successions de J1 et de J2 sont les mêmes. Par contre, J2 aura profité pendant sa vie des revenus de la location de son appartement, pendant que J1 aura profité de son agrandissement. Le coût pour J1 de la jouissance de son agrandissement serra égal aux loyers perçu par son frère jumeaux. C’est pour cela quand dans les calculs immobiliers, il faut absolument tenir compte du prix de l’immobilisation.

  4. Olivier dit :

    Je pense que tu n’as pas compris ce que je voulais dire et tu as pris un exemple qui n’a rien à voir… Tu compares le fait d’investir dans un bien pour y vivre et le fait d’investir dans un bien pour le louer. Moi je parle d’investir dans un bien pour y vivre par rapport au fait de louer.

    Si tu achètes, ton argent est certes immobilisé mais tu te constitues un patrimoine (il faut en déduire les intérêts, on est d’accord mais les intérêts ne seront pas supérieurs au coût d’une location dans un bien équivalent). Quand tu loues, l’argent utilisé pour la location est clairement perdu. Alors après, le tout est de savoir quand c’est rentable de louer et quand c’est rentable d’acheter. A mon avis, il faut acheter quand le marché est bas (ce qui n’est pas le cas aujourd’hui) et louer quand il est trop haut (et placer son argent dans des placements sûrs).

    Il ne faut pas perdre de vue que le capital immobilisé est soumis aux variations du prix du marché à partir du moment où l’on imagine qu’un jour le bien sera revendu.

    Et sinon, je n’ai pas dit qu’un bien ne coûtait plus rien lorsque l’on était propriétaire. Il faut encore l’entretenir, payer les taxes et les charges mais bon, le plus gros est passé en général.

    Note que je n’ai pas de préférence sur le fait d’être propriétaire ou locataire, je crois que c’est surtout une question de contexte et d’opportunité à saisir ou pas.

  5. Rodéric Allier dit :

    Désolé que tu ne m’ais pas compris. Je n’ai parlé de ton tableau en général mais uniquement du lieu commun qui consiste à dire que lorsqu’on achète un bien on se constitue un capital (ce qu’on oppose toujours au locataire qui « jettent l’argent pas les fenêtres »)

    Deux exemples dans ta réponse me laissent penser que tu ne prends pas en compte la notion d’immobilisation.

    Par exemple tu dis :

    « Si tu achètes, ton argent est certes immobilisé mais tu te constitues un patrimoine ».

    « Et sinon, je n’ai pas dit qu’un bien ne coûtait plus rien lorsque l’on était propriétaire. Il faut encore l’entretenir, payer les taxes et les charges mais bon, le plus gros est passé en général. »

    D’abord, soyons précis que : La partie constitution de ton patrimoine, n’est valable que sur la partie remboursement du principal, la partie remboursement des intérêts est perdue pour toi (pas pour ton banquier qui joue ici le rôle du bailleur pour le locataire).

    D’autre part, dans le remboursement de ton patrimoine, celui-ci est « immobilisé , et donc ne te rapporte rien. Qui accepterait de faire un investissement qui ne rapporte rien. Donc dans tous calculs, il faut tenir compte du coût de l’immobilisation. C’est une notion que peu de gens arrive à comprendre. Je pense que mon exemple avec les frères jumeaux est clair. Je ne présume pas du meilleur choix : je dis seulement que locataire ou propriétaire, le logement a un coût proportionnel au prix de logement : loyer pour le locataire, intérêt de l’emprunt + immobilisation pour le propriétaire-emprunteur.

    Un autre exemple, pour faire comprendre la problématique de l’immobilisation, serrait d’étudier les choix financiers que font les personnes dont les enfants sont partis de leur logement et qui gardent un appartement, certes déjà payé, mais trop grand pour eux.

    Donc les phrases exactes dans ta réponse devraient être :

    « Si tu achètes, ton argent est certes immobilisé mais tu te constitues sur le remboursement du principal un patrimoine ».

    « Et sinon, je n’ai pas dit qu’un bien ne coûtait plus rien lorsque l’on était propriétaire. Il faut encore l’entretenir, payer les taxes, les charges et tenir compte du coût de l’immobilisation ».

    Ce qui à mon avis change tout !.

  6. Olivier dit :

    Tu n’as pas tort sur le coût de l’immobilisation. Mais pour moi, l’argent investi serait vraiment immobile si le marché de l’immobilier n’était pas soumis à des hausses ou des baisses comme tout marché. C’est pour cela que je pense que plus que le fait que l’argent soit « bloqué », il faut anticiper sur l’évolution du marché quand on prend la décision d’acheter ou de vendre. C’est cela qui va faire pencher la balance par rapport à une location.

    Sinon, pour ce qui est de dire qu’une location est équivalente en coût aux intérêts et à l’immobilisation, cela me semble être un lieu commun 🙂
    En effet, dans certains cas, cela sera vrai, dans d’autres, la location sera plus intéressante et dans d’autres cela sera l’achat qui sera le plus intéressant. Il faut faire une simulation dans le contexte pour voir réellement quelle est la meilleure solution je crois…

  7. krystof68 dit :

    continuer a louer pour etre gagnant sur tout les plans 😉
    bienvue Rodéric Allier

  8. Célia dit :

    L’analyse de Rodéric Allier est complète et excellente.
    Il incorpore des éléments que les futurs propriétaires ne tiennent pas compte, l’immobilisation et les fonds perdus dans les intérêts, les charges de co-propriété en contractant des prêts supérieurs à 15 ans.
    En calculant bien son coût, on peut devenir propriétaire dans de meilleurs conditions en restant un peu plus longtemps en location.
    N’oublions pas qu’en étant propriétaire, on reste pendant 20 ans, locataire plus d’une personne physique mais d’une personne morale : la banque!
    Mais Chut, être proprio est un graal si fort, que le démystifier par des calculs comptables simple, est politiquement incorrect.

  9. Olivier dit :

    Tout dépend de l’équilibre entre le prix d’une location et le prix d’un achat d’appartement…

    Actuellement, les loyers sont assez élevés mais les prix à l’achat sont juste insoutenables, notamment en région parisienne. Lorsque l’on arrive à des ratios de 300 loyers pour acheter un appart, le jeu n’en vaut pas vraiment la chandelle.

  10. tarnat dit :

    Je prefere payer 500 euros de mensualites pendant 20 ans + les charges de copro+les taxes foncieres (cout total: 850 euros par mois maxi) que de payer 750 euros minimum à vie. Et cerise sur la gateau: une fois le bien vendu, je recupere en fonction de l’évolution du marché entre 70% ou 200 % du prix d’achat. 🙂

  11. bechirac dit :

    Pour un achat au comptant, est ce que ça reste une bonne affaire?

  12. Olivier dit :

    Pour moi les prix sont beaucoup trop élevés actuellement, je déconseille l’achat, cela me semble inacceptable de payer 8K€ du m² à Paris par exemple… Bref, il est urgent d’attendre. Avec la crise, on est pas à l’abris d’une explosion de la bulle, enfin!

  13. Benoît dit :

    Forum très intéressant. Par contre pour le prix de l’immobilier sur Paris (Intra muros) je pense que les prix peuvent encore grimper, il y a des m² qui partent dans le 3° à 10 000 € aujourd’hui. Paris n’est il pas un cas à part pour la France ? En effet, la ville est une capitale, donc sur le marché d’une clientèle internationale et la chine, l’australie, le brésil, la russie comptent autant de clients potentiels (acheter un logement pour un enfant scolarisé, un pied à terre). Paris est aussi limitée en surface avec le périphérique et l’absence de volonté d’y construire des tours. Pour le reste du territoire, malgrè la pensée unique et les idées reçues cela se calcule.

  14. Olivier dit :

    Le niveau des prix à Paris n’est pas tenable à long terme selon moi. Il y a certes une clientèle assez importante, c’est vrai mais bon, le niveau de prix est quand même démentiel… Au delà de 10K€ du m², c’est juste de la folie.



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